Анализ рынка домов бизнес, премиум и элитного классов в г. Харьков, 2017 г.


В настоящее время, впрочем как и в последние три года, рынок домов стоимостью выше эквивалента 100-120 тысяч долларов, несмотря на наличие продаж, не является активным. Предложение существенно превышает спрос, а разрыв между ценами “желаний” и ценами реальных сделок является весьма значительным, доходя порой до 55% от стоимости, которая была заявлена владельцем в самом начале выхода на рынок. Срок экспозиции домов бизнес класса и выше колеблется в диапазоне от 1-го до 48 месяцев, его среднее значение равно 22 месяцам. При этом примерно 80% времени (около полутора лет) уходит у собственника иключительно на осознание и принятие реалий рынка и всего 20% т.е. около четырех месяцев на период активной продажи и подготовку к сделке.

Такая ситуация на рынке дорогих домов сложилась в силу трех основных причин:

  1. Нежелание собственников принимать новые ценовые реалии. Большинство домов выставляемых на продажу были построены или куплены владельцами как правило по значительно более высокой стоимости, чем та, которую на текущий момент может дать рынок. Это значительно угнетает собственников и удерживает их от снижения цены до размеров рыночной.
  2. Переориентация спроса на небольшие энергоэффективные дома. Кризисные явления в экономике, повышение стоимости энергоносителей, введение налога на недвижимость в сочетании с глобальной тенденцией (не только в Украине, но и в мире) к оптимизации и экономии ресурсов и, не побоимся сказать, новой моде на относительно небольшое функциональное жилье у покупателей нового поколения, привели к тому, что дома построенные более 3-х — 5-ти лет назад совершенно не соответствуют существующему спросу по таким параметрам как энергоэффективность, общая площадь и рациональная планировка. Так, например, при существующем спросе на дома общей площадью от 120 до 200 м2 средняя площадь представленных на рынке домов, в настящий момент, составляет 292 м2. Что же касается энергоэффективности, то у домов, построенных более 5-ти лет назад она недостаточна. С домами, которым уже более 10 лет, ситуация еще хуже. Не редким является полное отсутствие утепления стен, что, в сочетании со значительной общей площадью, из-за высоких эксплуатационных расходов, делает такую покупку весьма сомнительной даже для весьма не бедных людей.
  3. Привязка цен недвижимости (кроме квартир на первичном рынке) к долларовому эквиваленту в сочетании со значительным обесцениванием национальной валюты за последние три с половиной года не мотивируют покупателей торопиться с дорогой покупкой. В большинстве случаев покупатели не спешат с выбором и ожидают соразмерного с падением курса нацвалюты снижения цены.

Несмотря на то, что влияние вышеупомянутых факторов на текущую ситуацию рынка домов бизнес и более высоких классов не прекратилось, стоит отметить также и две позитивные тенденции, наметившиеся в этом сегменте недвижимости в последний год -полтора:

  1. Появление в продаже домов, построенных с учетом новых требований рынка: из энергоэффективных материалов, оптимальной площади 120 — 180 м2 и планировки (3-4 спальни, не менее 2-х санузлов и не более 2-х уровней), преимущественно с ремонтом или с высокой степенью готовности к вселению.
  2. Все дома по адекватной цене и с параметрами, близкими к оптимальным, постепенно вымываются с рынка. Это объяснимо: поскольку национальная валюта в настоящий момент стабилизировалась, а большинство экспертов сходятся во мнении, что ценовое дно рынка недвижимости уже достигнуто (а в ряде более дешевых сегментов даже пройдено) - наиболее мотивированные к приобретению покупатели совершают сделки, найдя выгодный объект. Таким образом время выгодных покупок уходит -ведь дешевле себестоимости можно только купить дом, а построить его дешевле себестоимости не выйдет!

Также отметим еще одну закономерность, которая не относится ни к хорошей, ни к плохой, а просто констатирует факт изменяющейся реальности на рынке частных домовладений: такие востребованные и популярные ранее опции для домов высокого класса как гостевой дом, баня, бассейн, цокольный этаж с комнатами отдыха, спортзалом, бильярдной и подобные утрачивают свою актуальность. В текущий момент наличие этих элементов не я вляется обязательным и не приводит, как правило, к увеличению стоимости недвижимого имущества. Это справедливо, по крайней мере, для домов бизнес, а зачастую и премиум классов.

Для дополнения картины рынка частных домов бизнес класса и выше в г. Харькове приведем инфографику.

Анализ рынка элитных домов в Харькове 2017, инфографика

Предложение элитных домов в Харькове по административным районам



Аналитический отчет подготовил:

Борис Каган, АН МЭТР