Почему дома зависают, а участки улетают? Чего ждать от рынка домов и участков в Харькове в 2018 году

Анализ рынка недвижимости Харькова. Дома и участки 2018Анализ рынка домов и участков, г. Харьков. I-е полугодие 2018 г.

На фоне общей картины стабилизации цен на рынке недвижимости и роста общего количества сделок, примерно на уровне 18%, характерных для первого полугодия 2018 года для всей Украины и для харьковского региона в частности, всё же стоит отметить, что рынки домов среднего и премиум классов (постройки от середины 90-х и до текущего времени), а также земельных участков имеют характерные отличия от рынка квартир.

Всё дело в том, что у покупателя квартиры нет альтернативы построить её и он вынужден выбирать варианты из предложенных. Тогда как покупатель дома, не найдя подходящий вариант - может построиться. Именно это существенное обстоятельство, а также тот факт, что рынки домов и земельных участков тесно связаны и предопределяет те тенденции, которые на сегодня проявились на этом рынке.

Рассмотрим вначале рынок домов.

Несмотря на наличие продаж — рынок домов является недостаточно активным. За год продается только каждый пятый, выставленный на продажу дом. А, примерно, каждый третий снимается с продажи так и не найдя своего нового владельца за цену, предложенную собственником. Средний срок экспозиции дома до момента его продажи на сегодня составляет 22 месяца, а среднее снижение цены от старта продаж до сделки составляет 33%. При этом, пользуясь случаем, хочу отметить, что оба показателя можно весьма существенно снизить, если выйти на рынок сразу с “правильной” ценой.

Недостаточная активность рынка домов продиктована двумя основными его “болезнями”:

  • существенным разрывом между желаниями собственников домов и ценой, которую готовы за них платить покупатели;
  • моральным устареванием характеристик большинства предлагаемых на продажу домов.

Касательно первой болезни. Очевидно, что такой ценовой разрыв возник в силу того, что большинство собственников формируют стоимость самостоятельно, не прибегая к услугам профессиональных участников рынка (риэлторов и оценщиков), и при этом не имея доступа к данным о ценах реальных сделок. Дополнительно хочу отметить, что на многих собственников сильное психологическое воздействие оказывает тот факт, что в своё время на строительство или покупку дома ими были потрачены существенно большие средства нежели те, которые сейчас реально получить при продаже.

Относительно второго недуга. Для большинства выставленных домов характерны: нерациональная планировка, недостаточная энергоэффективность, устаревший ремонт (или другая крайность - низкая стадия готовности), непривлекательный и несовременный экстерьер, лишняя площадь, лишние опции (гостевой дом, третий уровень, спортзал, бассейн) и тому подобное.

Такое несоответствие предложения спросу привело к следующему.

С одной стороны, все дома по адекватной цене и с параметрами, близкими к оптимальным, постепенно вымываются с рынка. Наиболее мотивированные к приобретению покупатели совершают сделки, найдя выгодный объект.

Этому дополнительно способствуют такие факторы как:

  • стабилизация национальной валюты;
  • прохождение точки ценового минимума в ряде сегментов недвижимости;
  • рост затрат на строительство;
  • ожидающийся вследствие вышеперечисленных причин возможный рост цен на наиболее востребованную недвижимость.

С другой стороны, и это весьма позитивная тенденция, профессиональные застройщики переориентировались на качественное индивидуальное жильё востребованных форматов. Уже на сегодня бывшее еще недавно ругательным выражение “дом на продажу” перестаёт быть таковым. Профессиональные застройщики возводят привлекательные дома из современных энергоэффективных материалов с оптимальными планировочными и архитектурными решениями. И вот такие дома как раз продаются хорошо. И эта часть рынка сейчас активно развивается. Также стоит отметить, что наряду с качественными преобразованиями первичного рынка происходит и его частичное переформатирование. Всё больше предложений от застройщиков появляется в эконом сегменте: появление относительно большого предложения таунхаусов (квартира на земле) и дмов в формате городской дом (относительно небольшие дома с аналогичным участком в местах с развитой инфраструктурой).

Перейдём к рынку земельных участков под застройку.

Здесь ситуация прямо противоположна сложившейся на рынке домов. Наметилась тенденция увеличения спроса и реального объёма операций с земельными участками под застройку.

В подтверждение моих слов, приведу статистику МинЮста. Количество продаж участков по Харьковской области в 2017 году по сравнению с 2016 увеличилось на 57%(!). На текущий момент позитивная динамика увеличения количества продаж участков сохраняется. Так, в первом квартале 2018 года, число проданных участков увеличилось на 17,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

На мой взгляд, такая высокая активность на рынке участков тесно взаимосвязана с рынком домов и происходит в силу двух основных причин:

Во-первых:

Не найдя подходящего предложения на рынке домов, в силу обозначеных ранее мною причин, происходит переход покупателей с рынка домов на рынок участков.

Во-вторых:

Подогреву спроса на участки, в значительной мере, способствует и, описанная мной, активизация профессиональных застройщиков. Наиболее интересные участки пользуются у них высоким спросом. Они лучше ориентируются в ценах, готовы быстрее принимать решения о покупке. И таким образом дополнительно стимулируют локальные рынки земельных участков под застройку.

Разумеется тут не стоить питать иллюзий и в первом и во втором случаях, речь идёт высоком спросе исключительно на качественные участки с коммуникациями, имеющими удачное местоположение и расположенные в востребованных районах.

Чего же ожидать от рынка недвижимости, в частности от цен на дома и участки в Харькове в 2018 году и в среднесрочной перспективе

Неформатные дома, не пользующиеся спросом, будут продаваться со значительным дисконтом (30-50%) относительно их себестоимости на дату строительства.

По ликвидным домам, отвечающим требованиям рынка, время выгодных покупок уходит - ведь дешевле себестоимости можно только купить дом на вторичном рынке, а вот построить его дешевле себестоимости не выйдет! Поэтому значительных скидок по таким домам ожидать не приходится.

Всё сильнее на рынок будут влиять профессиональные застройщики, предложения от которых соответствуют спросу. Будет конкуренция между ними -и это хорошо. Цена на дома востребованных форматов будет удерживаться на уровне себестоимость плюс норма прибыли на уровне 20-30%.

На качественные земельные участки в районах с развитой инфраструктурой пока будет расти спрос, а следовательно и цена. Но на непривлекательные участки, в районах отдаленных от инфраструктуры каких-либо существенных цен не предвидится.

Аналитический отчёт по заказу ХРО АСНУ подготовил

Борис Каган, АН МЭТР